El Supremo aclara que las comunidades sí pueden prohibir la actividad de pisos turísticos con mayoría de tres quintos, sin carácter retroactivo.
¿Qué opciones tiene el propietario y la comunidad?
Las viviendas de uso turístico (VUT) siguen siendo un fenómeno creciente que satisface al turista: según el INE el número de turistas internacionales que visitaron España entre enero y agosto de 2024 aumentó un 11% respecto de 2023, y el número de esos turistas que se alojaron en una vivienda alquilada subió un 25%.
El Tribunal Supremo ha establecido en dos sentencias recientes que la comunidad de propietarios puede prohibir los pisos turísticos con un acuerdo de mayoría de tres quintos.
La novedad es que la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2019 introdujo esta posibilidad de tomar acuerdos relativos a las VUT con mayoría de 3/5, pero hablaba de que las comunidades limitaran o condicionaran esta actividad. La Ley no dice “prohibir” y muchos jueces venían interpretando que no son términos idénticos y que no cabía una interpretación extensiva de una norma limitadora de derechos para el propietario. Se supone que un propietario puede destinar su vivienda al uso que él decida, siempre que no esté expresamente prohibido por la ley, por los estatutos o por considerarse una actividad molesta, peligrosa o insalubre.
Con esta decisión del Supremo (STS 3/10/2024) queda claro que las comunidades no sólo pueden limitar la actividad de los pisos turísticos, sino que pueden prohibir que un propietario destine su vivienda a ese uso y para hacerlo no necesita unanimidad, sino que basta la mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas. El Supremo aclara lo que la ley dejó sin aclarar.
SIN carácter retroactivo
Esta decisión no es aplicable con carácter retroactivo y la comunidad no puede prohibir la actividad de uso turístico si ésta ya existía con su licencia administrativa para operar y se venía desarrollando respetando las normas aplicables.
Es posible que en los Estatutos de Comunidad no se haga referencia a esta situación referente al uso turístico, por lo que en muchas comunidades de vecinos ya se están convocando reuniones para aprobar e incluir en dichos Estatutos el porcentaje de 3/5 para poder denegar el uso turístico a una vivienda.
